La présomption de cellule familiale (חזקת התא המשפחתי) : ce que c'est et comment un contrat de mariage vous fait économiser sur la taxe d'acquisition
This article is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For advice tailored to your circumstances, consult a licensed attorney.
Key Takeaways
- Présomption de cellule familiale = les conjoints sont traités comme « une seule entité » au regard de la taxe d'acquisition — le bien d'un conjoint est imputé à l'autre
- Si l'un des conjoints possède un bien, l'achat de l'autre est taxé à 8 % (et non 0 %) — même s'il est enregistré au seul nom de l'autre
- Un contrat de mariage prévoyant une séparation totale brise la présomption — le conjoint sans bien achète en tant que « propriétaire unique » à 0 %
- Économie moyenne : ₪179 462 sur un appartement à ₪2,5 M
- Les tranches d'imposition sont gelées jusqu'en janvier 2028 — chaque année d'inaction réduit l'opportunité
La présomption de cellule familiale — la définition qui touche votre portefeuille
La présomption de cellule familiale est un principe du droit de la fiscalité immobilière (Misui Mekarkain) selon lequel les conjoints et leurs enfants mineurs sont traités comme « une seule entité » au regard de la taxe d'acquisition.
En clair : Si vous possédez un bien et que votre conjoint souhaite acheter un nouvel appartement — l'administration fiscale le considère comme le « deuxième logement » de la cellule familiale et le taxe à 8 % ou plus. Même si le nouvel achat est enregistré à son seul nom.
Tranches de la taxe d'acquisition 2025-2028 — le tableau exact
Les tranches sont gelées aux valeurs de 2024 jusqu'au 15 janvier 2028 (loi de finances rectificative) :
Logement unique (acheteur sans autre bien)
| Valeur du bien | Taux d'imposition |
|---|---|
| Jusqu'à ₪1 978 745 | 0 % |
| ₪1 978 745 – ₪2 347 040 | 3,5 % |
| ₪2 347 040 – ₪6 055 070 | 5 % |
| ₪6 055 070 – ₪20 183 570 | 8 % |
| Au-delà de ₪20 183 570 | 10 % |
Logement supplémentaire (acheteur qui possède déjà, ou dont la cellule familiale possède, un bien)
| Valeur du bien | Taux d'imposition |
|---|---|
| Jusqu'à ₪5 872 645 | 8 % |
| Au-delà de ₪5 872 645 | 10 % |
Chiffres réels — exemples concrets
Appartement à ₪1 500 000 :
- Logement supplémentaire : ₪120 000 de taxe
- Logement unique : ₪0 de taxe
- Économie : ₪120 000
Appartement à ₪2 500 000 :
- Logement supplémentaire : ~₪200 000 de taxe
- Logement unique : ~₪20 538 de taxe
- Économie : ~₪179 462
Appartement à ₪4 000 000 :
- Logement supplémentaire : ₪320 000 de taxe
- Logement unique : ~₪96 000 de taxe
- Économie : ~₪224 000
La situation courante à laquelle de nombreux couples sont confrontés
Scénario typique :
- L'un des conjoints (disons Michal) possède un appartement hérité de ses parents d'une valeur de ₪2 000 000
- Son partenaire (Guy) ne possède aucun bien
- Ils se marient et veulent acheter un nouvel appartement à ₪3 000 000 au seul nom de Guy
Sans contrat de mariage :
- L'administration fiscale considère Guy et Michal comme une « cellule familiale »
- Comme Michal possède un bien — l'achat de Guy est classé comme « logement supplémentaire »
- Taxe d'acquisition : environ ₪240 000
Avec un contrat de mariage (séparation totale des biens) :
- Le contrat prouve que Guy et Michal fonctionnent comme des « entités distinctes » au regard de la fiscalité
- Guy achète en tant que « propriétaire unique » (il ne possède aucun bien)
- Taxe d'acquisition : environ ₪57 000
- Économie : ₪183 000
Conditions pour briser la présomption de cellule familiale
Ce n'est pas automatique — il y a des conditions précises :
- Contrat de mariage valide — signé, certifié par un notaire, avant l'achat du nouveau bien
- Séparation totale des biens — le contrat doit prévoir la séparation de tous les biens (pas une séparation partielle)
- Aucun « mélange » — en pratique, les parties doivent conserver des comptes séparés et ne pas confondre leurs fonds
- Conseil fiscal professionnel — avant toute transaction, vérifiez les conditions auprès d'un comptable / conseiller fiscal
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La « fenêtre d'opportunité » de 24 mois pour les acheteurs
Loi de juin 2025 : Un couple qui remplace son logement — en vendant l'ancien et en achetant le nouveau — dispose de 24 mois pour vendre l'ancien bien tout en conservant les tranches d'imposition « logement unique » dans l'intervalle.
Ce que cela signifie pour vous : Si l'un de vous vend l'ancien appartement dans les 24 mois suivant le nouvel achat, vous pouvez récupérer l'excédent de taxe d'acquisition payé. C'est un filet de sécurité supplémentaire.
Un contrat de mariage comme placement — analyse du rendement
| Placement | Rendement |
|---|---|
| ₪599 (contrat de mariage) | ₪179 462 (économie fiscale moyenne) |
| Multiplicateur : 181x |
Aucun autre instrument financier n'offre un rendement de 181 fois la mise.
Il s'agit d'une économie réelle, ponctuelle, qui va directement dans votre poche le jour de l'achat.
Ce qu'un contrat de mariage protège aussi
Au-delà des économies d'impôt, un contrat de mariage fondé sur la séparation protège également contre :
- Le partage des biens en cas de divorce
- Le partage spécifique à la suite de l'arrêt 5620/24
- Les revendications sur les biens antérieurs au mariage
- La responsabilité pour les dettes du conjoint
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Important : cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal. Consultez un professionnel de la fiscalité qualifié pour votre situation particulière.Nobiru
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