Презумпция семейной ячейки (חזקת התא המשפחתי): что это и как брачный договор экономит налог на покупку
This article is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For advice tailored to your circumstances, consult a licensed attorney.
Key Takeaways
- Презумпция семейной ячейки = супруги рассматриваются как «единое целое» для налога на покупку — недвижимость одного супруга засчитывается другому
- Если один супруг владеет недвижимостью, покупка другого облагается налогом 8% (а не 0%) — даже если оформлена только на имя другого
- Брачный договор с полным разделением опровергает презумпцию — супруг без недвижимости покупает как «единственный домовладелец» по ставке 0%
- Средняя экономия: 179 462 ₪ при покупке квартиры за 2,5 млн ₪
- Налоговые ступени заморожены до января 2028 года — каждый год бездействия сокращает возможность
Презумпция семейной ячейки — определение, которое влияет на ваш кошелёк
Презумпция семейной ячейки — это принцип права о налогообложении недвижимости (мисуй мекаркаин), по которому супруги и их несовершеннолетние дети рассматриваются как «единое целое» для целей налога на покупку.
Простыми словами: если вы владеете недвижимостью, а ваш супруг хочет купить новую квартиру, — налоговый орган рассматривает это как «второе жильё» семейной ячейки и облагает налогом по ставке 8% или выше. Даже если новая покупка оформлена исключительно на его имя.
Ступени налога на покупку 2025–2028 — точная таблица
Ступени заморожены на значениях 2024 года до 15 января 2028 года (Закон об экономических мерах):
Единственное жильё (покупатель без иной недвижимости)
| Стоимость недвижимости | Ставка налога |
|---|---|
| До 1 978 745 ₪ | 0% |
| 1 978 745 – 2 347 040 ₪ | 3,5% |
| 2 347 040 – 6 055 070 ₪ | 5% |
| 6 055 070 – 20 183 570 ₪ | 8% |
| Свыше 20 183 570 ₪ | 10% |
Дополнительное жильё (покупатель, который уже владеет, или чья семейная ячейка владеет недвижимостью)
| Стоимость недвижимости | Ставка налога |
|---|---|
| До 5 872 645 ₪ | 8% |
| Свыше 5 872 645 ₪ | 10% |
Реальные цифры — конкретные примеры
Квартира за 1 500 000 ₪:
- Дополнительное жильё: налог 120 000 ₪
- Единственное жильё: налог 0 ₪
- Экономия: 120 000 ₪
Квартира за 2 500 000 ₪:
- Дополнительное жильё: налог ~200 000 ₪
- Единственное жильё: налог ~20 538 ₪
- Экономия: ~179 462 ₪
Квартира за 4 000 000 ₪:
- Дополнительное жильё: налог 320 000 ₪
- Единственное жильё: налог ~96 000 ₪
- Экономия: ~224 000 ₪
Типичная ситуация, с которой сталкиваются многие пары
Типичный сценарий:
- Один супруг (скажем, Михаль) владеет квартирой, унаследованной от родителей, стоимостью 2 000 000 ₪
- Её партнёр (Гай) не владеет недвижимостью
- Они вступают в брак и хотят купить новую квартиру за 3 000 000 ₪ только на имя Гая
Без брачного договора:
- Налоговый орган рассматривает Гая и Михаль как «семейную ячейку»
- Поскольку Михаль владеет недвижимостью — покупка Гая классифицируется как «дополнительное жильё»
- Налог на покупку: примерно 240 000 ₪
С брачным договором (полное разделение имущества):
- Договор доказывает, что Гай и Михаль действуют как «раздельные единицы» для целей налогообложения
- Гай покупает как «единственный домовладелец» (он не владеет недвижимостью)
- Налог на покупку: примерно 57 000 ₪
- Экономия: 183 000 ₪
Условия для опровержения презумпции семейной ячейки
Это не происходит автоматически — есть конкретные требования:
- Действительный брачный договор — подписанный, нотариально удостоверенный, до покупки новой недвижимости
- Полное разделение имущества — договор должен включать разделение всех активов (не частичное)
- Отсутствие «смешения» — на практике стороны должны вести раздельные счета и не объединять средства
- Профессиональная налоговая консультация — перед любой сделкой проверьте условия у бухгалтера / налогового консультанта
Want to find out how much you'll save?
Filling out the questionnaire is completely free. Full digital process in 15 minutes.
- 💰Save 90% — ₪499 vs ₪5,000–15,000
- ⚡Done in 30 minutes online
- ⚖️Lawyer-reviewed — same legal validity
24-месячное «окно возможностей» для покупателей
Закон от июня 2025 года: пара, заменяющая жильё, — продающая старое и покупающая новое — получает 24 месяца на продажу старой недвижимости с сохранением налоговых ступеней «единственного жилья» в промежуточный период.
Что это означает для вас: если один из вас продаст старую квартиру в течение 24 месяцев после новой покупки, вы сможете вернуть переплаченный налог на покупку. Это дополнительная страховочная сетка.
Брачный договор как инвестиция — анализ окупаемости
| Инвестиция | Отдача |
|---|---|
| 499 ₪ (брачный договор) | 179 462 ₪ (средняя налоговая экономия) |
| Множитель: 181x |
Ни один другой финансовый инструмент не даёт отдачи в 181 раз.
Это реальная, единовременная экономия, которая идёт прямо в ваш карман в день покупки.
Что ещё защищает брачный договор
Помимо налоговой экономии, брачный договор, основанный на разделении, защищает также от:
- Раздела имущества при разводе
- Специфического совместного владения после дела 5620/24
- Притязаний на добрачное имущество
- Ответственности по долгам супруга
Бесплатная анкета. Договор готов за две недели. 499 ₪ за пару. →
Важно: эта статья носит исключительно информационный характер и не является налоговой консультацией. Проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом по налогам относительно вашей конкретной ситуации.Nobiru
Content Team
צוות התוכן של Nobiru מורכב ממומחי משפט ישראלי, דיני משפחה ומיסוי מקרקעין. אנחנו כותבים תוכן מקצועי ונגיש כדי לעזור לזוגות להבין את זכויותיהם.