הסכם ממון ודירה שנייה - איך חוסכים מאות אלפי שקלים במס
מאמר זה הוא לצרכי מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לייעוץ המותאם לנסיבות שלכם, פנו לעורך דין מוסמך.
בקצרה
- בלי הסכם ממון, דירה שנייה ממוסה ב-8% מהשקל הראשון - על 2.5M ₪ זה 200,000 ₪ מס
- עם הסכם הפרדה רכושית: פטור מלא עד ~1.98M ₪, ואז 3.5% - סה"כ ~18,000 ₪ במקום 200,000 ₪
- שלושה תנאים: הסכם אמיתי (לא רק על הנייר), הפרדה בפועל (חשבונות נפרדים), וחתימה לפני הרכישה
- אפשר גם אם כבר נשואים - הסכם אחרי הנישואין דורש אישור בית משפט אבל תקף לחלוטין
הבעיה: 8% מס רכישה מהשקל הראשון
כשאתם קונים דירה בישראל ולמשפחה כבר יש דירה, רשות המסים מחשיבה את הדירה החדשה כ"דירה נוספת". התוצאה? מס רכישה של 8% מהשקל הראשון (ו-10% מעל 6 מיליון). על דירה ב-2.5 מיליון ₪, זה 200,000 ₪ מס.
עם הסכם ממון שמגדיר הפרדה רכושית, הדירה הקודמת "שייכת" רק לבן הזוג שרכש אותה. בן הזוג השני רוכש את הדירה החדשה כ"דירה יחידה". התוצאה? 0% מס על 1,978,745 ₪ הראשונים, ו-3.5% על השאר. סה"כ: כ-18,000 ₪ במקום 200,000 ₪.
חיסכון: 182,000 ₪. הסכם ששילם את עצמו פי 300.
שלושה תנאים שרשות המסים דורשת
לא מספיק לחתום על הסכם. רשות המסים בודקת שלושה דברים:
1. ההסכם אמיתי
לא הסכם "על הנייר" שנחתם רק לצורך חיסכון מס. ההסכם צריך לשקף מציאות אמיתית - הפרדה רכושית שאתם מקיימים בפועל.
2. הפרדה בפועל
אם חתמתם על הפרדה רכושית אבל יש לכם חשבון בנק משותף, משכנתא משותפת על שתי הדירות, ומתנהלים ככיס אחד - רשות המסים עלולה לדחות את הבקשה.
3. תזמון
עשו את ההסכם לפני רכישת הדירה. הסכם שנחתם אחרי הרכישה מעורר חשד ועלול לא להתקבל.
דוגמאות מספריות
דירה ב-2,000,000 ₪
| בלי הסכם | עם הסכם | |
|---|---|---|
| סוג דירה | נוספת | יחידה |
| מס רכישה | 160,000 ₪ | 744 ₪ |
| חיסכון | 159,256 ₪ |
דירה ב-3,500,000 ₪
| בלי הסכם | עם הסכם | |
|---|---|---|
| סוג דירה | נוספת | יחידה |
| מס רכישה | 280,000 ₪ | 70,356 ₪ |
| חיסכון | 209,644 ₪ |
שאלות שזוגות שואלים
"מה אם אנחנו כבר נשואים?" - אפשר. הסכם ממון אחרי הנישואין דורש אישור בית משפט, אבל הוא תקף לחלוטין.
רוצים לגלות כמה תחסכו?
מילוי השאלון חינם לגמרי. תהליך דיגיטלי מלא ב-15 דקות.
- 💰חיסכון 90% — 590 ₪ במקום 5,000–15,000 ₪
- ⚡מוכן תוך 30 דקות אונליין
- ⚖️נבדק ע"י עו"ד — אותה תוקף משפטי
"האם ההפרדה משפיעה על שאר הרכוש?" - זה תלוי בכם. אתם קובעים מה נפרד ומה משותף. אפשר להפריד רק דירות ולשתף הכל אחר.
"כמה עולה ההסכם?" - 990 ₪ ב-Noberu. בהשוואה לחיסכון של 150,000+ ₪ - זו ההשקעה הכי טובה שתעשו.
השורה התחתונה
אם אתם קונים דירה שנייה ולא בדקתם את נושא הסכם הממון - אתם כנראה משלמים יותר מדי מס. זו לא פרצה, זה לא תכסיס. זה החוק. תשתמשו בו.
רוצים לבדוק כמה תחסכו? נסו את מחשבון מס הרכישה שלנו →
Noberu
צוות התוכן
צוות התוכן של Noberu מורכב ממומחי משפט ישראלי, דיני משפחה ומיסוי מקרקעין. אנחנו כותבים תוכן מקצועי ונגיש כדי לעזור לזוגות להבין את זכויותיהם.